驰盈策略一线城市楼市优化政策持续加码 2024年楼市将会如何？

房地产政策环境宽松的态势持续到了年底驰盈策略。

近期，各地出台楼市新政策的步伐不停。从调整住房交易和土地交易的限制，到优化住房信贷政策，各种创新型政策也在不断“上新”。

一线城市频加码，拉动活跃度

一线城市广州，在本轮房地产政策调整的浪潮中表现十分活跃。岁末之际，又针对住房公积金进行了调整。

12月25日，广州住房公积金管理中心印发《广州市住房公积金提取管理办法》，自2024年1月1日起施行，有效期5年，主要包括公积金提取的适用范围更广、提取周期更短等利好。

例如，在广东省、本人或配偶户籍所在省，购买建造翻修自住住房均可申请提取住房公积金账户内的存储余额，放宽了缴存人用于自住住房的地域提取范围。增设电梯的需求也被关注到，可提取公积金的情形里包括了：在本市行政区域内，缴存人、配偶或双方父母拥有所有权的既有住宅增设电梯的。

此外，新政规定的公积金贷款结清后的可提取频率，从每年一次调到每3个月一次;无房且租房自住每3个月可提取一次驰盈策略，二孩及以上家庭月提取额度上浮40%。

在此之前，广州已在公积金政策方面有较多积极动作。中指研究院华南分院总经理杨红侠提到，11月，广州已出台公积金“认房不认贷”、公积金贷款首付比例降低等政策。

杨红侠表示，此次再次出台新政，一方面，有利于规范公积金提取管理，提高购房者使用公积金租房、购房的便利程度;另一方面，有利于促进房地产租赁、交易市场良性、健康发展，促进相关需求释放。在市场仍处于深度调整期的情况下，未来一段时间广州或将持续出台优化政策，促进市场平稳健康发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，本次公积金新政是利用公积金普惠金融的低成本优势，助推刚需、改善型住房需求和住房租赁需求，促进房地产市场良性循环和内需消费的扩张。

“一方面，近期购房需求减弱，公积金池子的水位比较高，希望增加提取，让居民更多地实现住房消费，或租房买房、异地购房;另一方面，鼓励多胎家庭更多提取公积金，和用公积金加装电梯。”李宇嘉认为，公积金新政如果能激励租赁需求，能解决新市民年轻人的住房消费，不啻为一个好办法。但前提是年轻人、新市民住房公积金缴纳的范围比较广，缴纳比例比较高。

广州的再一次政策尝试，让市场对新一年当地楼市的热度反应，以及对其他城市的拉动效力有了更多期待。在不久之前，北京、上海等热点城市楼市政策均迎来了较大幅度调整，随即在成交方面有了较明显体现。以北京为例，中指研究院数据显示，新政发布后的首个周末(12月16日、17日)，北京新建商品住宅网签647套/6.31万平方米，较上周末环比分别增长166%和130%。

克而瑞数据则显示，北京新政落地一周，短期内成交量出现积极的回升态势;新政落地十日，北京新房成交套数日均约499套。而在此之前，12月前14天日均约346套，日均成交走势提升明显驰盈策略，达44.22%。

“从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。”中指分析道。

再以另一一线城市深圳为例，或许可以一探政策在更长远周期里的拉动表现。11月22日，深圳宣布调整二套住房最低首付款比例及普通住宅认定标准等。据克而瑞监测数据，从深圳新政发布的2023年第47周(11月20日-26日)开始，近3周新房成交量较11月新政前周均成交稳中有增15%，至第49周单周成交量达12.97万平方米，达近一年来次高;二手房周度成交走势呈现稳步爬升态势，近3周周均成交量达到7.5万平方米，显著高于新政前2023年周均5.8万平方米的水平。

一年700余条新政后，再往哪走？

“北上广深一线城市楼市优化政策持续加码叠加，对于当地楼市销售恢复将会有较好的带动作用，也会对全国房地产市场起到提振信心、提升景气度的作用。相信后续楼市优化调整政策将会持续叠加，且成效将逐步体现。”东莞证券分析师何敏仪认为。

市场的变化、政策的跟进与预期的推演成为了一整年楼市的关键词。2023年，为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，房地产市场也迎来新一轮政策转向。过热阶段的收紧性房地产政策逐步松动，促进房地产市场平稳健康发展的制度被安排上日程。

根据诸葛数据研究中心统计，截至12月18日，今年地方放松政策出台达751次，较去年增加140余次，覆盖城市超330个。9月出台次数更是达去年以来峰值，单月出台超140次。

政策调整手段上，正如同广州所积极推进的，优化公积金贷款政策及实行购房补贴占比居多。其中，优化公积金贷款政策涉及了提高公积金最高可贷额度、降低公积金贷款首二套首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。

“优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。各地公积金政策调控力度和节奏主要取决于当地市场表现及公积金使用情况。”杨红侠称。

2024年的房地产政策环境会如何发展?也是近期备受关注的问题。

12月21日至22日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议指出，明年要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策。

也就是说，“因城施策、一城一策、精准施策”指导各地优化楼市政策的思路没有改变。业内分析也认为，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势下，各地楼市政策预计将进一步优化调整。

“2024年一线城市可能继续优化限购政策，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。”中指研究院市场研究总监陈文静认为，在“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”指导下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给开发企业提供了新的经营思路。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱也提出，展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，第一是以“三大工程”建设为抓手驰盈策略，推动构建房地产发展新模式;第二是落实供给端金融支持，落地执行细则让“三个不低于”“融资三支箭”“房企白名单”等措施真正落地见效;第三是下调住房交易税费，比如购买家庭唯一住房或改善住房，减免契税、缩短增值税和个人所得税征免年限等，通过人才补贴、新市民、多孩家庭购房补贴等财税激励措施，稳需求进而稳市场。

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